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不簽補償安置協議就沒人敢拆房?快醒醒吧,這4種情形例外

專欄:拆遷 2021-01-05 1154 0 原創
導讀:在日常咨詢中我們發現,很多被拆遷人都堅信“強拆違法”這一原則,認為無論何種情況拆遷方也不能再強制拆除房屋、強行占用土地。還有的被拆遷人認為,只要自己沒同意簽訂補償安置協議,拆遷方就沒轍了,只能慢慢耗著,補償早晚會漲。顯然,這種想法純屬一廂情愿。本文,我們就提示大家4種不簽約也能拆除房屋的情形,希望引起被拆遷人的足夠重視和警覺。

【情形一:征收方依法作出補償決定、交地決定后申請法院強制執行】

在土地、房屋征收項目中,為確保社會公共利益的需要得以盡快實現,法律法規規定了在被拆遷人拒絕配合簽約、騰房情況下推進拆遷進程的途徑,即征收方依法作出征收補償決定或者責令交出土地決定,進而申請法院強制執行。

簡言之,司法強拆多數是合法的,也是不可訴的,這與不明身份社會人員實施的違法強拆有本質區別。這也就是專業律師為什么一再強調收到征收補償決定、責令交出土地決定后一定要及時復議或者訴訟的原因所在。

【情形二:房屋被下責令限期拆除決定或者“解危排險通知”】

責令限期拆除決定是用于拆除違法建筑的行政行為。一旦被征收房屋被認定為違建進而下達這一決定,將會面臨街道辦、鄉鎮政府組織實施的行政強拆。

需要指出的是,盡管從理論上講被納入征收范圍的房屋不應通過“拆違替代拆遷”的做法去拆除,但具體到每一起個案之中這都是需要訴訟并認定的。

當房屋、土地本身處于無證狀態,或者存在未經審批的翻建、擴建行為時,被拆遷人還是要謹慎應對,切勿消極等到房屋被拆后再通過起訴確認強拆行為違法來救濟權利。及時針對責令限期拆除決定復議或者訴訟,爭取利用程序賦予我們的優勢阻滯強拆進程,才是我們在協商談判中化解補償糾紛的最佳選擇。

與此相類似的還有“解危排險通知”“緊急避險的決定”一類,司法實踐中并未將其一概認定為“以拆危促拆遷”的行政目的不當之舉,在各地裁判中存在較大的差異。這無疑也是需要被拆遷人高度提防的。

【情形三:拆遷方已與其他家屬簽訂補償協議】

在很多項目中,拆遷方會有意繞開“難纏”的被拆遷人,而選擇其父母、子女或者其他同住家庭成員為“突破口”,找他們代簽補償協議,進而據此拆除房屋。

代簽的補償安置協議會否對被拆遷人生效是個復雜的問題。譬如對于農村宅基地上房屋而言,戶主通常有權代表一家人簽字,拆遷方并不需要找全該戶的每一個家庭成員去簽字。

有時,集體土地建設用地使用證上登記的宅基地權利人與房屋的實際權利人也會存在差異,但拆遷方往往不會顧及這些,直接找宅基地使用權人簽了協議就去拆除房屋了。

這種拆除行為是否合法無疑需要根據個案情況判定,但對于認為自己是被拆遷人的當事人而言,則有必要在事先開好“家庭會議”,做到統一思想,避免被拆遷方鉆了家庭成員之間信息不對等或者利益訴求不一致的空子。

【情形四:被拆遷人的補償主體資格未被認定】

當房屋處于無證狀態,或者被拆遷房屋的所有權人系某單位、企業時,實際居住者的身份可能僅是公有房屋的承租人,更可能只是在單位宿舍“借住”的人員。而單位也可能由于各種原因而“翻臉不認人”——不承認當事人系在單位福利分房中分得了某處房屋,甚至出具材料稱其是強占的,要求其盡快騰退。

在這種情況下,當事人往往空口無憑,沒有任何公房承租合同或者書面材料能夠證明其權利。那么拆遷方就有可能在與單位、企業簽訂補償安置協議后跑來強制拆除當事人尚在居住使用的房屋。

補償主體資格認定是權利救濟中的最重要、最基礎問題,不想辦法解決主體資格的問題,就想要獲取滿意的補償安置,簡直是天方夜譚。被拆遷人一定要在拆遷未到來前重視這一問題,及時補齊手續、證件或者書面材料,最不濟也要多收集一些單位領導、同事的證人證言、錄音錄像等,切勿等到拆遷來臨,單位領導和自己反目時再亡羊補牢。

在明律師最后要提示廣大被拆遷人的是,房屋被強制拆除仍是眼下對被拆遷人權利影響最大的情形,沒有之一。被拆遷人切不可對自己獲取補償安置的前景盲目樂觀,更不可自欺欺人地認為“強拆不會降臨到自己頭上”。而是一定要未雨綢繆,將風險和隱患考慮在前面,能排除的盡量排除,不要等到拆遷時“爆雷”,那后果將會是非常嚴重的。(王小明/文)

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